집은 세 채인데, 통장은 비어 있다
현장에서 만나는 60~70대 다주택자분들 중에 이런 말씀을 하시는 분들이 많습니다.
“서울에 아파트만 세 채인데, 매달 쓸 돈은 국민연금 120만원이 전부입니다. 세금·건보료 내고 나면 남는 게 없어요.”
예전에는 집을 많이 가진 것이 노후의 ‘훈장’이었습니다. 하지만 지금은 세금·건강보험료·대출 규제 때문에, 집이 많을수록 현금흐름은 더 나빠지는 구조가 되었습니다. 이 글에서는 이 상황을 저는 ‘자산 감옥’이라고 부르겠습니다.
자산 감옥에서 빠져나오는 방법은 단순히 “집을 빨리 다 팔아라”가 아닙니다. 핵심은 어느 집을 남기고, 어떤 순서로 정리할지를 세법·건보 제도에 맞춰 정하는 것입니다.
핵심 요약
- 노후 다주택자는 다섯 가지 페널티(양도세 중과, 종부세·재산세, 건강보험료, 대출·만기연장 제한, 복지 탈락 위험)에 동시에 노출됩니다.
- 뉴스에 나오는 “양도세 최고 82.5%”는 조정대상지역 3주택 이상, 과표 최고구간 등 매우 제한된 경우의 이론상 최대세율입니다. 다만 방향성은 분명히 “팔 때도, 가지고 있을 때도 부담이 크다”입니다.
- 무소득이어도 집값이 높으면 건강보험 피부양자에서 탈락해, 재산점수만으로도 월 수십만~수백만원의 보험료가 나올 수 있습니다.
- 다주택자의 탈출 전략은 “지금 당장 다 팔기”가 아니라 ①남길 집(거주·1세대1주택 유리 주택)과 ②먼저 정리할 집을 나누고, 순서를 정하는 것입니다.
- 집을 정리한 뒤에는 최소 10년치 기본 생활비만큼은 안전자산·현금흐름 중심으로 따로 묶어 두는 것이 좋습니다(구체 상품은 개별 상담 필요).
1. 노후의 훈장이던 다주택, 왜 ‘자산 감옥’이 됐나
2000년대 중반까지만 해도 “집만 많이 사두면 노후는 걱정 없다”는 말이 통했습니다. 집값이 매년 오르니, 세금은 조금 더 내도 자산이 불어나니 괜찮다고 생각했습니다.
하지만 2010년대 후반부터 정책의 방향이 크게 바뀌었습니다.
- 양도할 때는 다주택자 양도세 중과(조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)
- 보유할 때는 종합부동산세·재산세 중과(3주택 이상 세율 최고 5.0% 등)
- 소득이 없어도 재산 기준으로 건강보험료를 부과(재산세 과세표준·전월세 환산액 기준 재산점수)
- 대출은 다주택자에 대한 주택담보대출 규제, 만기연장 제한
- 복지·의료 지원은 건강보험료·재산 기준으로 대상자를 가려 지원
결국 집은 세 채인데 생활비는 없는, 겉은 부자·속은 현금 가난한 구조가 만들어졌습니다.
2. 다주택자가 맞닥뜨리는 5대 페널티
| 구분 | 내용 | 은퇴자에게 미치는 영향 |
|---|---|---|
| ① 양도세 중과 | 조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p | 집을 팔아도 세금이 많이 나가 현금이 덜 남음 |
| ② 종부세·재산세 | 다주택자는 공제 금액·세율 모두 불리 | 연금보다 보유세가 더 많이 나가는 상황 발생 가능 |
| ③ 건강보험료 | 재산·소득 기준으로 피부양자 탈락, 지역가입자 전환 | 소득이 없어도 월 수십만~수백만원 보험료 부담 |
| ④ 대출·만기연장 규제 | 규제지역 아파트 주담대 만기연장 원칙적 불허 등 | 대출 상환 압박으로 급매·헐값 매도 위험 |
| ⑤ 복지 탈락 | 여러 의료·복지 지원이 건보료·재산 기준으로 대상 선정 | 실제 현금소득이 적어도 각종 지원에서 제외될 수 있음 |
2-1. 탈출세: 최고 82.5%까지 올라가는 양도소득세
다주택자가 집을 팔 때 부담하는 양도소득세는 국세청 양도소득세 세율 안내에 따라 다음과 같이 결정됩니다.
- 기본세율: 과세표준 1,400만원 이하는 6%, 10억원 초과는 45%까지 누진세율(소득세법 제104조)
- 다주택 중과 (조정대상지역 주택 양도 시)
1세대 2주택: 기본세율 + 20%p / 3주택 이상: 기본세율 + 30%p - 지방소득세: 산출된 양도소득세(국세)의 10%를 추가로 부과
따라서 조정대상지역 내 3주택 이상 보유자가, 과세표준 최고구간에서 주택을 양도하면 이론상 다음과 같은 최고 한계세율이 나옵니다.
- 국세: 기본세율 45% + 다주택 중과 30%p = 75%
- 지방소득세: 75% × 10% = 7.5%
- 합계: 75% + 7.5% = 82.5%
여기서 중요한 점은, 이 82.5%는 아주 극단적인 상한이라는 것입니다.
- 조정대상지역 내 3주택 이상
- 과세표준이 최고 구간에 해당
- 장기보유특별공제 등 공제 전 기준
같은 조건이 모두 맞아떨어져야 가능한 수치입니다. 실제 세액은 취득가, 보유기간, 장기보유특별공제, 필요경비 등에 따라 더 낮아질 수 있습니다.
다만 방향성은 분명합니다. 집을 팔아서 나오는 양도차익이 클수록, 그리고 집을 여러 채 가지고 있을수록 세금 부담은 가팔라진다는 점입니다.
참고로, 2022.5.10.~2026.5.9. 사이에는 다주택자 중과를 유예하여, 보유 2년 이상 주택을 이 기간에 팔면 기본세율만 적용되었습니다. 그러나 국세청 다주택자 중과유예 종료 안내에 따라 이 유예는 2026.5.9.로 종료되었고, 지금은 다시 중과세율이 적용되고 있습니다.
2-2. 보유세 폭탄: 종부세·재산세 구조
집을 팔지 않고 가지고만 있어도, 다주택자는 종합부동산세와 재산세에서 불리합니다.
국세청 종합부동산세 안내에 따르면 주택분 종부세 과세표준은 다음과 같이 계산합니다.
과세표준 = [전국 공시가격 합계 × (1 − 감면율) − 공제금액] × 공정시장가액비율(60%)
- 1세대 1주택자 공제금액: 12억원
- 그 외(다주택자 포함 개인): 9억원
여기에 대해 2주택 이하와 3주택 이상에 서로 다른 세율이 적용됩니다.
- 2주택 이하: 과표 3억원 이하 0.5% ~ 94억원 초과 2.7%(누진)
- 3주택 이상 등: 과표 3억원 이하 0.5% ~ 94억원 초과 5.0%(상위 구간 큰 폭 인상)
즉, 같은 금액의 집을 가져도 집이 3채 이상이면 세율 자체가 더 높은 구간으로 올라갈 수 있습니다.
재산세도 마찬가지입니다. 지방세법 시행규칙에 따르면 주택 재산세는 과세표준(공시가격 × 공정시장가액비율, 통상 60%)에 표준세율을 곱해 산정합니다.
- 6천만원 이하: 0.1%
- 6천만원 초과~1억5천만원 이하: 60,000원 + (초과분 × 0.15%)
- 1억5천만원 초과~3억원 이하: 195,000원 + (초과분 × 0.25%)
- 3억원 초과: 570,000원 + (초과분 × 0.4%)
여기에 도시지역분(0.14%), 지방교육세(재산세의 20%)가 추가되어, 체감 보유세율은 이보다 높아집니다.
1세대 1주택자는 시가표준액 9억원 이하인 경우 재산세 특례세율을 적용받아 세 부담이 줄어듭니다. 그러나 다주택자가 되면 이 특례를 못 받는 경우가 많아, 같은 자산가치라도 세금이 더 많이 나가는 구조가 됩니다.
2-3. 무소득 노인의 발목을 잡는 건강보험료
겉으로 보기에는 “무소득 노인”이지만, 건강보험 제도에서는 다르게 봅니다. 집이 여럿이면 재산이 많다고 보고 건강보험료를 매기는 구조입니다.
국민건강보험법 시행규칙에 따르면, 직장가입자의 가족이 건강보험 피부양자로 인정받기 위해서는 다음 요건을 만족해야 합니다.
- 소득요건: 연간 종합소득 합계 2,000만원 이하(사업소득은 원칙적으로 없어야 함)
- 재산요건: 재산세 과세표준 합계 기준
・5억4천만원 이하: 재산요건 충족
・5억4천만원 초과~9억원 이하: 연 소득 1,000만원 이하이면 예외적으로 인정 가능
・9억원 초과: 대부분 피부양자 자격 상실 → 지역가입자 전환
즉, 소득이 거의 없어도 재산세 과세표준 합계가 9억원을 넘으면, 건강보험 피부양자에서 탈락해 지역가입자로 전환될 가능성이 큽니다.
지역가입자의 건강보험료는 건강보험법 시행령에 따라 다음과 같이 산정합니다.
- 지역보험료(월) = (소득월액 × 보험료율 7.19%) + (재산보험료 부과점수 × 점수당 금액 211.5원(2026년 기준))
재산보험료 부과점수는 국민건강보험법 시행령 별표4에 따라 재산(재산세 과세표준 + 전월세 환산액 등) 금액 구간별로 부과됩니다.
예를 들어, 2026년 기준 일부 구간의 점수는 다음과 같습니다(발췌).
- 재산금액 5,970만원~6,650만원: 881점
- 재산금액 7억7,812만4천원 초과: 2,341점
점수당 금액이 211.5원일 때 재산보험료(월)는 다음과 같이 계산됩니다.
- 881점 구간: 881 × 211.5원 ≒ 186,332원
- 2,341점 구간: 2,341 × 211.5원 ≒ 495,122원
즉, 재산금액이 높은 구간에 들어가면 재산 부분 보험료만으로도 월 20만원~50만원 수준이 나올 수 있습니다. 여기에 소득에 따른 보험료가 더해지면 총 보험료는 더 올라갑니다.
이처럼 무소득이어도 집을 많이 가진 은퇴자는 건강보험료로 매달 상당한 현금이 빠져나가, 생활비가 크게 줄어드는 결과를 맞게 됩니다.
2-4. 대출·만기연장 제한, 레버리지 길 막힘
많은 분들이 “어려우면 집 담보로 다시 대출 받으면 되지”라고 생각하시지만, 다주택자에 대한 대출 규제는 이미 상당히 강화되어 있습니다.
금융위원회 가계대출 관리방안(2026년)에 따르면, 규제지역 아파트에 대한 다주택자의 주택담보대출은 다음과 같은 원칙이 적용됩니다.
- 규제지역 아파트 구입 목적 주담대: LTV(담보 인정 비율) 크게 제한
- 이미 보유 중인 규제지역 아파트 주담대: 다주택자는 만기연장 원칙적 불허
- 전 금융권에 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 확대 적용 → 은퇴 후 소득이 줄어든 다주택자는 상환능력 부족으로 추가 대출 어려움
즉, 은퇴 후 소득이 줄어든 상태에서, 기존 대출 만기가 돌아오면 연장이 안 돼 한 번에 상환하거나 집을 팔아야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 버티다 보면, 결국 급매·헐값 매도 위험도 커집니다.
2-5. 복지·의료 지원에서 한 발 물러나는 효과
마지막으로 잘 보이지 않는 페널티가 바로 복지·의료 지원에서의 불리함입니다.
건강보험 가입자 등의 지원대상자 요건을 보면, 재난적 의료비 지원, 본인부담상한제 등 여러 지원 제도에서 건강보험료 수준을 기준으로 대상자를 선정합니다.
다주택으로 인해 건강보험료가 크게 올라 있으면, 실제 현금소득이 거의 없더라도 각종 저소득층 지원 제도에서 제외될 수 있습니다. “나는 소득이 없으니 복지 지원을 받을 수 있겠지” 하고 생각했다가, 건보료와 재산 때문에 대상에서 빠지는 경우가 은퇴 다주택자에게서 자주 나옵니다.
3. 숫자로 보는 무소득 다주택자의 자산 감옥 (단순 예시)
다음은 실제가 아닌 단순 예시입니다. 구조를 이해하는 용도일 뿐이며, 실제 세금·건보료는 세무서·건보공단의 계산과 다를 수 있습니다.
가정: 70세 부부 A씨
- 소득: 부부 국민연금 합산 월 200만원, 기타 소득 없음
- 주택: 조정대상지역 아파트 3채 보유(시가 합계 약 24억원)
- 대출: 잔여 주택담보대출 3억원, 만기 3년 이내 도래
이 경우 예상되는 구조는 다음과 같습니다.
- 종부세·재산세: 공시가격 합계, 공정시장가액비율(60%), 공제금액(다주택 9억원) 등을 적용하면, 매년 수백만원 단위의 보유세가 반복적으로 발생할 수 있습니다.
- 건강보험료: 재산세 과세표준 합계가 9억원을 넘는다면, 피부양자 자격 유지가 어려워 지역가입자로 전환되어 월 수십만~수백만원의 보험료를 부담할 수 있습니다.
- 대출 만기: 규제지역 아파트 담보대출 만기연장이 제한되어, 만기 시점에 3억원 상환 압박을 받게 됩니다.
연금 200만원에서 보유세·건보료·대출 이자를 제하고 나면, 실제 생활비로 쓸 수 있는 돈은 크게 줄어들 수 있습니다. 이게 바로 “집은 세 채인데 생활비는 없다”는 상황입니다.
4. 탈출 전략의 핵심은 ‘어느 집을 남길지’ 결정하는 것
많은 분들이 “이제 집값도 모르겠고, 그냥 다 팔까?”라고 물으십니다. 그러나 은퇴 후 자산 정리는 무조건 매도가 아니라 남길 집을 선택하고, 나머지를 순서대로 정리하는 작업입니다.
남길 집과 먼저 팔 집을 나눌 때는 다음 네 가지 기준을 함께 보시는 것이 좋습니다.
- 거주 안정성: 나와 배우자가 노후에 살기 편한 위치·평형인지
- 세금·건보 유리성: 1세대 1주택 혜택(재산세 특례, 종부세 공제 12억원 등)을 받기 유리한지
- 유지비: 관리비·수선비·대출이자·재산세 부담이 적은지
- 유동성: 필요할 때 비교적 수월하게 팔 수 있는 입지인지
| 기준 | 남길 집(거주용) 특징 | 먼저 팔 집 특징 |
|---|---|---|
| 위치·생활편의 | 병원·대중교통·생활편의시설 접근성이 좋음 | 직장 시절 편했지만, 노후에는 너무 멀거나 불편 |
| 세금 구조 | 시가 9억 이하 1주택 특례 가능, 종부세 부담 상대적으로 낮음 | 공시가격이 높아 종부세·재산세 부담이 큰 주택 |
| 건강보험료 | 보유해도 재산세 과세표준이 9억원을 크게 넘기지 않는 수준 | 보유 시 재산세 과세표준 합계가 9억원을 훌쩍 넘기는 주택 |
| 유지비 | 관리비·수선비 적정, 대출 거의 없음 | 관리비·주차비 비싸고, 대출이 많이 남은 주택 |
| 유동성 | 임대 수요가 있어 필요시 월세 전환도 가능한 곳 | 수요가 적어 급매를 해야 팔리는 지역 |
5. 단계별 자산 감옥 탈출 순서
이제 구체적인 순서를 정리해 보겠습니다. 각 단계마다 세무서·건보공단·금융기관과의 확인이 필요할 수 있습니다.
1단계: 현 보유 주택·대출·소득 현황 정리
- 각 주택의 위치, 전용면적, 대출 잔액·만기, 전월세 여부를 표로 정리합니다.
- 국토교통부·지자체 사이트에서 최근 공시가격과 재산세 과세표준을 확인합니다.
- 국민연금·퇴직연금·근로소득·임대소득 등 연간 소득을 합산하여, 건강보험 피부양자 기준(연 2,000만원·1,000만원)을 넘는지 확인합니다.
2단계: 세금·건강보험료 영향 가늠하기
- 국세청 종부세 안내와 국세청 홈택스의 모의계산기를 활용해, 지금 구조에서 종부세·재산세가 어느 정도 나오는지 가늠합니다.
- 국민건강보험공단 홈페이지의 모의계산과 지사 상담을 통해, 현 구조에서의 건강보험료와 주택 처분 후 보험료 변화를 확인합니다.
- 특히 “어느 집 한 채를 줄이면 재산세 과세표준이 9억원 아래로 내려가는지”를 체크하는 것이 중요합니다.
3단계: ‘남길 집 1채’(또는 2채) 확정하기
- 앞에서 본 네 가지 기준(거주 안정·세금·건보·유지비)을 적용해, 거주용으로 남길 집을 1채 정합니다.
- 부부 중 한 명이 사업·근로를 계속해 도시 거주가 필요하다면, 중소형 아파트 1채를 남기고 나머지를 정리하는 구조도 검토할 수 있습니다.
- 향후 1세대 1주택 비과세, 재산세 특례, 종부세 공제 12억원 혜택을 받기 위해서는, 세법상 1세대 1주택 요건을 맞추는 것이 중요합니다. 일시적 2주택·상속주택 등 예외 규정은 복잡하므로, 구체한 적용은 세무전문가와 상의가 필요합니다.
4단계: 팔 집의 순서·시기 정하기
- 대출 만기가 가까운 집, 보유세·건보료에 특히 불리한 집부터 우선순위를 두고 매각 일정을 세웁니다.
- 조정대상지역 내 3주택 이상인 경우, 지금은 다주택 중과가 다시 적용되고 있으므로, 우선 2주택 이하로 줄이는 것을 목표로 순서를 잡는 것이 일반적입니다.
- 시장 상황을 고려해, 한 해에 너무 많은 주택을 한꺼번에 팔기보다, 몇 년에 걸쳐 나눠 정리하는 방안도 생각해 볼 수 있습니다.
5단계: 매각 대금으로 ‘10년치 생활비 안전판’ 만들기
- 집을 팔아 현금이 들어오면, 먼저 남은 대출을 상환하고, 양도세·지방소득세·중개보수 등 비용을 제외한 실제 순현금을 확인합니다.
- 이 중에서 최소한 향후 10년간의 기본 생활비(주거비·식비·의료비 등)는 예·적금·국공채·MMF 등 상대적으로 안전한 자산으로 따로 묶어 두는 것이 좋습니다.
- 남는 금액은 개인의 위험 선호도에 맞춰 분산 투자할 수 있으나, 이 글에서는 구체적인 투자 상품을 권유하지 않습니다. 개별 상황에 따라 금융전문가와 별도 상담이 필요합니다.
6. 자주 받는 질문(FAQ)
Q1. 집을 팔면 건강보험료는 언제부터 줄어드나요?
A. 건강보험공단은 연 1회 또는 수시로 국세청·지자체 자료를 받아 재산·소득 변동을 반영합니다. 일반적으로는 매각 시점 이후 일정 기간이 지난 뒤에야 보험료가 조정됩니다.
다만, 집을 판 뒤에는 가만히 기다리지 말고, 건강보험공단 지사에 재산 변경 신고 및 보험료 경감 신청을 하는 것이 좋습니다. 그래야 조정이 더 빨리 반영될 수 있습니다.
Q2. 자녀에게 집을 증여하면 건강보험료 부담을 줄일 수 있나요?
A. 원칙적으로는 내 명의의 재산이 줄면 건강보험료 부담도 줄어들 수 있습니다. 그러나 다음 점을 반드시 고려해야 합니다.
- 증여세 부담: 시가가 높을수록 증여세가 크게 나올 수 있습니다.
- 자녀의 건강보험료: 자녀가 지역가입자라면, 자녀의 건보료가 크게 올라갈 수 있습니다.
- 향후 상속·가족관계: 한 자녀에게만 미리 증여하면, 나중에 상속 분쟁의 씨앗이 될 수 있습니다.
따라서 건강보험료만 보고 섣불리 증여를 결정하기보다는, 세무사·변호사와 함께 증여세·상속세·건보료를 모두 고려한 설계가 필요합니다.
Q3. 전세를 주거나 비어 있는 집도 다 주택 수에 포함되나요?
A. 종부세·재산세·건강보험료 대부분에서 “주택 수·재산”을 계산할 때는, 실제 거주 여부와 상관없이 재산세 과세대상 주택을 기준으로 합니다. 전세를 주었거나 공실인 집도 원칙적으로 포함됩니다.
다만 상속주택, 지방 저가주택, 인구감소지역 주택 등은 일정 요건을 충족하면 종부세 주택 수 계산에서 제외되는 등 예외 규정이 있습니다. 구체한 적용 여부는 국세청 종부세 안내와 세무전문가 상담을 통해 확인하시는 것이 안전합니다.
Q4. 나는 2주택인데도 이렇게 심각하게 생각해야 하나요?
A. 중요한 것은 “집이 몇 채냐”보다 공시가격 합계와 재산세 과세표준, 대출 규모입니다.
- 2주택이라도, 서울·수도권 고가 아파트 2채라면 종부세·건강보험료 부담이 상당할 수 있습니다.
- 반대로 3주택이라도, 지방 저가주택 위주라면 세금·건보 부담이 상대적으로 작을 수 있습니다.
따라서 단순히 “2주택이니 괜찮겠지”라고 넘기지 말고, 내 주택들의 공시가격과 재산세 과세표준을 기준으로 세금·건보료를 직접 확인해 보시는 것이 좋습니다.
Q5. 집을 지금 팔지, 상속할 때까지 가져갈지 어떻게 정하나요?
A. 이 질문에는 정답이 없습니다. 다만 다음 세 가지를 꼭 함께 고려하시길 권합니다.
- 내 기대수명과 건강: 향후 20년 이상을 스스로 벌어 써야 하는지, 5~10년 단위로 볼 것인지
- 자녀의 상황: 자녀가 이미 내 집을 마련했는지, 어느 지역에 정착했는지
- 세법·건보 제도 방향: 최근 몇 년의 흐름처럼, 다주택에 대한 부담이 줄어들 가능성은 현재로서는 크지 않습니다.
일반적으로는, 본인 부부의 노후 생활비를 확보할 만큼은 먼저 현금화하고, 남는 부분을 상속·증여로 설계하는 것이 위험을 줄이는 방향입니다.
7. 마무리: 노후의 안전벨트는 ‘집 수’가 아니라 ‘현금흐름’
집을 많이 가진 세대는 우리 사회의 성실한 승자였습니다. 열심히 일해서 집을 사고, 대출을 갚고, 자녀를 키우셨습니다. 그러나 제도가 바뀌면서, 그때의 승리 공식이 지금은 노후의 부담이 되기도 합니다.
이제 노후의 안전벨트는 “집이 몇 채냐”가 아니라 매달 통장에 얼마가 안정적으로 들어오고, 얼마나 나가는지 입니다.
- 집은 필요 이상 많이 가지지 않고,
- 종부세·재산세·건강보험료가 감당 가능한 수준인지 점검하며,
- 대출 만기 전에 계획적으로 자산을 정리해 나가는 것
이 글이 다주택을 노후의 훈장으로만 보던 시각에서 벗어나, 자산 감옥의 문을 여는 첫 단추가 되기를 바랍니다. 구체적인 세액·건보료·대출 조건은 국세청, 건강보험공단, 금융기관, 그리고 세무사·재무설계사와 함께 반드시 재확인하시기 바랍니다.
작성자 소개
성한호 – 전 은행원, 은퇴 생활 설계 칼럼니스트
필자는 30년 넘게 은행에서 근무하며 금융·세금·연금, 대출 등 종합금융 업무를 맡았습니다. 퇴직 후 직접 다주택 정리, 국민연금 신청, 건강보험료 조정 등을 겪으면서, 제도는 복잡하지만 원리는 단순하다는 것을 깨달았습니다. 이 경험을 바탕으로, 50~70대 은퇴자분들이 제도에 끌려다니지 않고 스스로 선택할 수 있도록 돕는 글을 쓰고 있습니다.
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